Como ficará a tributação da locação de imóveis com a Reforma Tributária?

No dia 16 de janeiro de 2025, foi sancionada a Lei Complementar 214/2025, que regulamenta parte da nova Reforma Tributária brasileira. Essa legislação marca o início de um novo ciclo no sistema de tributos sobre o consumo, impactando diretamente setores como o de locação de imóveis.

Neste artigo, explicamos como ficará a tributação da locação de imóveis com a reforma tributária, tanto para pessoa física quanto jurídica. Além disso, mostramos como o novo sistema de IVA dual (IBS e CBS) poderá afetar a rentabilidade da sua operação.

O que muda com a Reforma Tributária?

A principal mudança é a substituição de tributos como PIS, COFINS, ICMS, ISS e IPI por dois novos impostos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal

1. Locação de imóveis por pessoa jurídica

Para empresas no lucro presumido, a carga tributária atual gira entre 11,33% e 14,53%, incluindo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Com a Reforma Tributária:

• A estimativa do novo IVA (CBS + IBS) é de 28%

• Para locação de imóveis, há um redutor de 70%

• A alíquota efetiva cai para 13,68% a 19,28%, dependendo do faturamento

O diferencial do novo modelo é a não cumulatividade, que permite creditar tributos pagos na aquisição de imóveis, reformas e insumos.

2. Locação por pessoa física

Atualmente, quem aluga como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda, que pode chegar a 27,5%. Com a reforma, entra também a cobrança de CBS e IBS com redução de 80%, o que significa:

• IVA efetivo de 5,6%

• Total com IR pode chegar a 33,1%

Isenção para pequenos locadores:

Está isento do IBS e CBS quem tiver:

• Até 3 imóveis locados

• Receita anual de até R$ 240.000

• Esse limite será corrigido pelo IPCA

⚠️ Importante: os dois critérios são cumulativos.

3. Locação por temporada (Airbnb)

Com a reforma, locações de temporada serão equiparadas a serviços de hotelaria:

• Redução de apenas 40% sobre a alíquota do IVA

• Carga efetiva estimada: 24,56% a 26,76%

4. Como funciona o crédito de IBS e CBS?

O novo sistema permite que o contribuinte use como crédito os tributos pagos por seus fornecedores. Exemplo:

• Compra de imóvel de R$ 500 mil

• A incorporadora pagou R$ 70 mil em tributos

• Esse valor pode ser usado para abater mensalmente os impostos da sua locação

Essa regra estimula a formalização e o investimento no setor imobiliário.

5. Melhor manter imóveis na pessoa física ou jurídica?

Essa decisão exige análise técnica e depende de:

1. Eficiência fiscal

2. Planejamento sucessório

3. Blindagem patrimonial

Em muitos casos, a holding patrimonial continuará sendo uma estratégia vantajosa, mesmo com a nova tributação.

Conclusão

A Reforma Tributária está mudando completamente a tributação da locação de imóveis no Brasil. Apesar da alíquota bruta parecer mais alta, há mecanismos compensatórios e oportunidades de planejamento tributário.

Se você atua no setor, agora é a hora de se preparar. Um bom contador e um planejamento jurídico adequado podem garantir economia e segurança patrimonial.

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